Özellikle büyükşehirlerde arsa maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle, emsal artışı ile müteahhitler için kentsel dönüşüm karlı hale geldiği gibi, konut sahipleri açısından da ufak metrekare kayıpları ile maliyetsiz evlerinin yenilenerek daha yüksek emlak değerlerine ulaşması kentsel dönüşümü cazip hale getirmektedir. Bir taşınmazın yeniden yapılması gündeme geldiğinde yapılacak işlemler, teslimler ve elde edilecek gelirler vergi mevzuatı kapsamında farklı vergi, harç ve ücretlere tabidir. Bu durum ise taşınmazın maliyetini artırmaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve vergi mevzuatında yapılan değişiklikler ile görünmeyen bu maliyet hafifletilmek suretiyle kentsel dönüşüm teşvik edilmeye çalışılmaktadır.

DAMGA VERGİSİ VE HARÇLAR

Damga Vergisi Kanunu gereğince yazılıp imzalanmak veya imza yerine geçen bir işaret konmak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat veya belli etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler ile elektronik imza kullanılmak suretiyle manyetik ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturulan belgeler damga vergisine tabidir.

Harçlar Kanunu gereğince de gayrimenkullerin bir bedel karşılığında, trampa (değiş/tokuş) hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı nispi harç alınmaktadır. Noterde yapılacak işlemler de noterlik harçlarına tabidir. Yine aynı şekilde belediye ve imar işlemlerinde de inşaat aşamasında farklı harçlar alınmaktadır.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun, çerçevesinde afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme amacıyla yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaların, Kanunun 7. Maddesinin 9. Fıkrası gereğince noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paraların ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisna edilmiştir. Buna göre bu istisna sadece hak sahiplerinin taraf olduğu kağıtlara ve işlemlere uygulanabilecektir. Riskli yapı olarak tespiti yapılan taşınmazın üzerinde inşa edilecek konutların hak sahibi malik dışında üçüncü kişilere satışı nedeniyle tapuda yapılacak işlemler ile söz konusu satış nedeniyle üçüncü kişilerle müteahhit arasında düzenlenen sözleşmelere ve müteahhit ile alt yüklenicilerle yapılacak taşeronluk sözleşmelerine ise harç ve damga vergisi istisnası uygulanmayacaktır.

Kanun Gereğince Alınmaması Gereken Harç, Vergi ve Ücretler

1) Noter harçları

2) Tapu ve kadastro harçları

3) Belediyelerce alınan harçlar

4) Damga vergisine tâbi kâğıtlar (sözleşmeler) sebebiyle alınan damga vergisi

5) Veraset ve intikal vergisi

6) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; belediyelerce her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret

7) Kullandırılacak kredilerden dolayı banka ve sigorta muameleleri vergisi

KATMA DEĞER VERGİSİ

Taşınmaz teslimleri kural olarak KDV’ye tabidir. KDV oranları, KDV Kanununun 28. maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye istinaden hali hazırda %1, %8 ve %18 olarak üç ayrı liste ile uygulanmaktadır. 01/01/2013 tarihi itibariyle alanı 150 m2’nin altında olan konutlar için %1 olan KDV oranı lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu gereğince tespit edilen arsa birim m² vergi değeri de dikkate alınarak %8 ve %18 olarak da uygulanmaya başlamıştır. Büyükşehirlerde 150 m2’nin altında bile olsa arsa m2 birim vergi değerine göre   %8 ve %18 de uygulanabilmektedir. Bu değerler 2017 yılından itibaren 1000- 2000 TL olanlar için %8, 2000 TL üzerinde ise %18 olarak belirlenmiştir. Arsa m2 birim değerleri büyükşehirlerde bu değerlere yakın ve yüksek olması özellikle büyükşehirlerde cazip olan kentsel dönüşümün önünde bir engel halini almaktadır. Bu nedenle Bakanlar Kurulu kararında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler bu uygulamadan hariç tutulmuştur.

Taşınmazların kentsel dönüşüm kapsamında yıkılması sonrasında arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilecek bağımsız bölümlerden net alanı 150 m²’ye kadar olan konutların arsa sahibine veya üçüncü şahıslara tesliminde arsa birim m² vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın %1 oranında KDV uygulanacaktır. İşyeri ve arazi teslimleri ile net alanı 150 m²’nin üzerinde olan konut teslimlerine ise her zaman olduğu gibi yine %18 oranında KDV uygulanacaktır.

 

GELİR VERGİSİ

Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 81. Maddesi gereğince bir konut vasfındaki bir taşınmazı ticari amaç olmaksızın satın aldığı (iktisap ettiği) tarihten itibaren 5 (beş) yıl elinde bulunduran gerçek kişiler elde ettikleri kazanç ne olursa olsun bu kazanç vergilendirilmemektedir. Kentsel dönüşüm sonrasında elde edilen konutlarda çoğunlukla önemli bir değer artışı olmaktadır. Kentsel dönüşüm sonrasında elden çıkartılan konutlardan eski yapının elden çıkartılmasına kıyasla daha fazla kazanç elde edilmektedir. Burada sorun 5 yıllık elde tutma süresinin ne zaman başlayacağı noktasında ortaya çıkmaktadır.

 

Maliye Bakanlığı tapuda arsa olarak kayıtlı olan veya yıkılarak yeniden arsa haline dönüşen gayrimenkullerin üzerine bina inşa edilerek satılması halinde, satılan gayrimenkullerin iktisap tarihinin arsanın iktisap tarihi değil, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih olarak kabul etmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamında yeni bir bina inşa edilmesi durumunda taşınmazın hem niteliği hem satış değeri değişmekte hem de konum ve metrekare olarak farklı nitelikte yeni bir gayrimenkul elde edilmektedir. Taşınmazını kentsel dönüşüm öncesinde veya sonrasında satmak isteyen konut sahiplerinin hangi durumun daha avantajlı olduğu konusunda değerlendirme yaparak ona göre hareket etmesinde fayda bulunmaktadır.

Yrd.Doç.Dr.Av. Memduh ASLAN

CEVAP VER

Lütfen yorumunuzu girin!
Lütfen adınızı buraya girin